Cá nhân cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng có thu nhập từ cho thuê tài sản, và nếu tổng tiền thuê trong năm vượt ngưỡng doanh thu theo quy định hiện hành thì phải khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân tính trên doanh thu cho thuê. Người cho thuê có thể tự khai, hoặc — khi bên thuê là tổ chức và hai bên thoả thuận trong hợp đồng — để bên thuê khai, nộp thay.
Tại quầy, chủ nhà thường hỏi thêm: khai theo năm hay theo từng lần thu tiền, tiền thuê trả trước nhiều năm tính ra sao, bên thuê cần hoá đơn thì lấy ở đâu. Phần dưới gom các câu đó. Mức ngưỡng và tỷ lệ tính thuế cụ thể phải tra theo văn bản đang hiệu lực, vì đã có thay đổi trong đợt sửa luật 2024–2026.
“Cho thuê có một căn, có phải khai không?”
Việc phải khai, phải nộp phụ thuộc tổng doanh thu cho thuê trong năm so với ngưỡng theo quy định. Trước đây ngưỡng này là 100 triệu đồng/năm; mức đã được nâng trong đợt sửa luật 2024–2025 — hỏi tại quầy mức đang áp dụng.
- Doanh thu là tổng tiền thuê theo hợp đồng trong năm, gồm cả các khoản bên thuê trả thêm theo hợp đồng nếu có (tuỳ quy định về khoản nào tính vào doanh thu).
- Cho thuê nhiều căn: cộng doanh thu tất cả các căn của cùng một người cho thuê để so với ngưỡng.
- Nhà đồng sở hữu (vợ chồng, anh em cùng đứng tên): hỏi tại quầy cách xác định người khai và cách tính ngưỡng.
Dưới ngưỡng không có nghĩa là “không liên quan gì tới thuế”: nếu bên thuê là tổ chức, họ vẫn cần thông tin để hạch toán; chủ nhà vẫn nên giữ hợp đồng và chứng từ nhận tiền.
“Khai theo năm hay theo từng lần thu tiền?”
Quy định trước nay cho phép cá nhân cho thuê tài sản khai theo từng lần phát sinh (theo kỳ thanh toán trong hợp đồng) hoặc khai một lần theo năm, tuỳ lựa chọn và tuỳ trường hợp. Cách nào áp dụng cho mình và hạn nộp cụ thể, hỏi tại quầy — đặc biệt sau khi bộ văn bản hướng dẫn quản lý thuế và thuế thu nhập cá nhân thay mới từ ngày 1/7/2026.
| Cách khai | Hợp với | Lưu ý |
|---|---|---|
| Theo từng kỳ thanh toán | Hợp đồng thu tiền theo quý, nửa năm | Mỗi kỳ thu tiền là một lần khai; dễ quên nếu không ghi lịch |
| Một lần theo năm | Hợp đồng thu hằng tháng, số tiền đều | Nhớ hạn khai năm; để dành tiền nộp |
| Bên thuê khai thay | Bên thuê là doanh nghiệp, tổ chức | Phải thoả thuận trong hợp đồng; xin bên thuê chứng từ đã nộp thay |
“Bên thuê là công ty, ai khai?”
Khi bên thuê là doanh nghiệp, tổ chức, hợp đồng có thể thoả thuận bên thuê khai, nộp thay cho cá nhân cho thuê. Cách này tiện cho chủ nhà nhưng cần để ý:
- Ghi rõ trong hợp đồng: giá thuê là giá đã gồm thuế hay chưa gồm thuế; bên nào nộp.
- Xin chứng từ bên thuê đã khai, nộp thay mỗi kỳ. Nếu bên thuê không nộp, chủ nhà vẫn cần biết để xử lý.
- Tự tra trên ứng dụng thuế điện tử: thông tin khai thay thường hiện trong nghĩa vụ của cá nhân.
- Bên thuê đóng cửa, chuyển đi giữa chừng: những kỳ còn lại chủ nhà phải tự khai.
Nếu bên thuê là cá nhân hoặc hộ kinh doanh, chủ nhà thường tự khai.
“Tiền thuê trả trước mấy năm thì tính sao?”
Bên thuê trả trước tiền thuê nhiều năm là chuyện thường gặp với mặt bằng kinh doanh. Theo hướng dẫn trước nay, cá nhân cho thuê có thể khai một lần cho toàn bộ số tiền trả trước, và số thuế tính trên doanh thu trả trước đó. Cách áp dụng theo văn bản hiện hành, và việc xác định doanh thu từng năm để so với ngưỡng, hỏi tại quầy.
Giả sử bên thuê trả trước 3 năm, tổng 600 triệu đồng. Nếu khai một lần, số thuế phát sinh ngay năm nhận tiền — chủ nhà cần để dành phần tiền thuế ngay khi nhận, đừng tiêu hết rồi tới hạn mới xoay.
Nếu hợp đồng chấm dứt trước hạn và phải trả lại một phần tiền cho bên thuê, hỏi cơ quan thuế cách điều chỉnh phần đã khai. Giữ biên bản thanh lý hợp đồng và chứng từ trả lại tiền.
“Bên thuê đòi hoá đơn, lấy ở đâu?”
Cá nhân cho thuê nhà không kinh doanh thường xuyên thường không tự có hệ thống hoá đơn điện tử. Theo quy định về hoá đơn, cá nhân có thể đề nghị cơ quan thuế cấp hoá đơn điện tử theo từng lần phát sinh khi bên thuê cần hoá đơn, sau khi đã khai, nộp thuế cho khoản đó.
- Hỏi bên thuê thông tin cần ghi trên hoá đơn: tên, mã số thuế, địa chỉ.
- Khai, nộp thuế cho kỳ tương ứng.
- Nộp đề nghị cấp hoá đơn theo hướng dẫn tại quầy hoặc qua kênh điện tử.
Bộ văn bản về hoá đơn, chứng từ điện tử đã thay mới từ ngày 1/7/2026 (Nghị định 254/2026/NĐ-CP, Thông tư 91/2026/TT-BTC); thủ tục cụ thể hỏi lại tại quầy để làm theo cách hiện hành.
Ví dụ giả định: một năm cho thuê mặt bằng
Giả sử bà chủ một căn nhà phố cho một công ty nhỏ thuê tầng trệt làm cửa hàng, hợp đồng hai năm, trả tiền theo quý; tầng trên cho một sinh viên thuê phòng, trả hằng tháng bằng tiền mặt.
- Đầu năm: bà cộng tổng tiền thuê dự kiến cả hai hợp đồng, so với ngưỡng doanh thu mà cán bộ tại quầy cho biết. Vượt ngưỡng, nên phải khai.
- Hợp đồng với công ty ghi rõ công ty khai, nộp thay phần thuế cho tiền thuê tầng trệt. Mỗi quý, bà xin công ty bản chụp chứng từ đã nộp thay và tra lại trên ứng dụng thuế.
- Phòng cho sinh viên thuê: bà tự khai theo cách cán bộ thuế hướng dẫn, ghi mỗi lần nhận tiền vào một cuốn sổ nhỏ, giữ biên nhận ký tay của sinh viên.
- Giữa năm công ty chuyển đi, trả lại mặt bằng sớm. Bà giữ biên bản thanh lý; từ kỳ sau, người thuê mới là một hộ kinh doanh, nên phần tầng trệt bà chuyển sang tự khai.
Không có bước nào khó; chỗ hay sót là quên chuyển sang tự khai khi bên thuê khai thay rời đi.
Mang gì ra quầy, và những hiểu lầm hay gặp
Mang theo: căn cước còn hạn; hợp đồng thuê; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất (bản sao); chứng từ nhận tiền thuê (sao kê, biên nhận); thông tin bên thuê.
- “Nhận tiền mặt thì không ai biết.” Hợp đồng thuê, đăng ký kinh doanh của bên thuê tại địa chỉ đó, chi phí thuê trong sổ sách của doanh nghiệp thuê đều là dấu vết. Khai đúng vẫn nhẹ nhàng hơn giải trình sau.
- “Ghi giá thuê trên hợp đồng thấp cho nhẹ thuế.” Đó là khai sai; khi tranh chấp tiền thuê, chính chủ nhà khó đòi phần chênh.
- “Bên thuê khai thay thì mình không cần biết.” Nghĩa vụ vẫn gắn với người cho thuê; kiểm tra định kỳ.
- “Cho người nhà thuê thì không tính.” Có hợp đồng, có tiền thuê thì vẫn là thu nhập từ cho thuê tài sản.
Tự kiểm tra ở đâu
- Ứng dụng thuế điện tử trên điện thoại hoặc tài khoản thuế cá nhân: tờ khai đã nộp, số đã nộp, thông tin bên thuê khai thay.
- Trang tra cứu thông tin người nộp thuế: tra mã số thuế của bên thuê là doanh nghiệp, xem trạng thái hoạt động trước khi ký hợp đồng dài hạn.
- Cổng hoá đơn điện tử: tra hoá đơn đã được cấp theo từng lần.
Ghi lịch các kỳ thu tiền và hạn khai vào cùng một chỗ. Nơi nộp hồ sơ thường là cơ quan thuế quản lý nơi có tài sản cho thuê; nếu nhà ở một tỉnh, người ở tỉnh khác, hỏi trước việc nào làm được qua mạng. Về cách bên thuê khai thay và khấu trừ, xem thêm mục cho thuê tài sản.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê phòng trọ cho sinh viên có phải khai thuế không?
Tuỳ tổng tiền thuê trong năm so với ngưỡng doanh thu hiện hành. Nếu cho thuê nhiều phòng, có tổ chức như một cơ sở kinh doanh thì có thể thuộc diện hộ kinh doanh; hỏi tại quầy để biết khai theo cách nào.
Hợp đồng ghi giá đã gồm thuế thì bên nào nộp?
Hợp đồng ghi giá đã gồm thuế thường có nghĩa khoản thuế nằm trong giá, và cần ghi rõ thêm bên nào thực hiện khai, nộp. Nếu hợp đồng không rõ, người cho thuê vẫn là người có nghĩa vụ.
Bên thuê là công ty nói đã nộp thay, làm sao kiểm tra?
Xin công ty chứng từ đã khai, nộp thay và tra trên ứng dụng thuế điện tử của mình. Nếu không thấy, hỏi lại bên thuê và cơ quan thuế quản lý.
Nhà cho thuê ở tỉnh khác thì nộp thuế ở đâu?
Thường nộp tại cơ quan thuế quản lý nơi có tài sản cho thuê. Phần lớn việc khai, nộp có thể làm qua mạng; hỏi trước việc nào phải đến trực tiếp.
Bên thuê chậm trả tiền mấy tháng thì có phải khai theo hợp đồng không?
Cách xác định doanh thu khi bên thuê chậm trả theo quy định hiện hành; hỏi tại quầy. Giữ văn bản nhắc nợ, biên bản làm việc với bên thuê để giải thích nếu doanh thu thực nhận khác hợp đồng.
Cho người thân thuê với giá tượng trưng thì khai theo giá nào?
Khai theo giá thuê thực tế ghi trong hợp đồng và thực nhận. Nếu giá thuê thấp bất thường so với mặt bằng chung, cơ quan thuế có thể hỏi; giữ hợp đồng và giải thích rõ lý do, không ghi một giá trên giấy và nhận một giá khác.
Cho thuê nhà có phải đăng ký kinh doanh không?
Cá nhân cho thuê tài sản không nhất thiết đăng ký hộ kinh doanh; việc đăng ký phụ thuộc quy mô và cách tổ chức. Về thuế, dù có đăng ký hay không, thu nhập từ cho thuê vẫn phải khai theo quy định.
